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土地的财富就在这“三块地”!来源:未知    行业动态    2020-07-22 11:55


从现在开始,农业正式进入政策高峰期。农夫稼园提醒您:一定要重点关注政策动向,将预示着2018乃至2020年的农业发展变化。



继二轮土地承包年限再延长30年后,农村土地拉开了改革序幕。一直在说农村土地要升值,但很多人还是困惑:这黄土地里啥也没有啊,怎么升值?


其实,土地的财富就在这“三块地”里。




哪三块地?




“三块地”改革是指农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点试验


中央曾发布《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》,提出要在全国选取30个左右地区开展试点。这意味着关乎着我们农业人切身利益的农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革开始了!而随着经营性建设用地入市,农民可以享受集体土地增值带来的收益,每年从村委会分钱不是梦!


试点名单




如何改革?


1
征地补偿标准大幅提高




随着经济社会发展,越来越多土地被征用。国家规定土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前3年平均年产值的30倍。如果按照农业种粮的用途进行补偿,按一亩平均毛收入1000元来算,每亩30倍是3万元。被征收后建成楼房,一平米可能就卖几千元!差距很大。


但征地政策改革后,试点区征地补偿标准将不受“30倍”限制,而是按照土地用途和区位、经济发展水平、人均收入等制定合理的补偿=标准。


这意味着什么呢?


①有地者可以获得更多红利:通过自征自用、留地安置、入股分红等多种方式可以分享到更多土地的增值收益。


②符合条件的被征地者会纳入养老、医疗等城镇社保体系。有条件的地方可采取留地、留物业等多种方式,由农村集体经济组织经营。


③投资者的土地被征用,也将获得比以前更多收益!




2
经营性建设用地入市增值




关于土地入市,在去年年底的相关政策中就有提过。而根据农业有门道预测,这一试点很可能在2018-2019年启动。


与国有建设用地使用权同等入市、同权同价,到底有什么好处呢?


①直接的财产性收入:有地者可以利用出让、租赁、入股等多种方式,实现集体经营性建设用地的保值和增值!


②发挥土地最大价值,为经营主体大开红利:城郊地区集体经营性建设用地的升值,将会带动农民承包土地的升值,要发挥土地的更大价值,农民可以利用合作社、家庭农场等新型农业经营组织,发展规模化种植,降低投入成本,并提高整体收益,使农业的抗风险能力得到进一步保障。


③土地信贷放开:土地入市后,信贷有了保障,进一步促进了土地贷款的放开。对经营者来说,打开了资金渠道。




3
宅基地可以卖出好价钱




现行法律规定,一般农用地转为建筑用地的,由省、自治区、直辖市政府批准。宅基地制度改革后,在试点区域,明确使用存量建设用地的,下放至乡(镇)人民政府审批,使用新增建设用地的,下放至县级人民政府审批。


宅基地退出实行自愿有偿,转让仅限在本集体经济组织内部,防止城里人到农村买地建房。例如,河南省1月份已经出台政策,要求各地市建立农村宅基地退出资金库,对自愿退出宅基地且不再申请新宅基地的农民,给予一次性经济补助。


那么,这就产生一个问题:


宅基地只能在集体内部流转,不能卖给城里人,也就是说不能入市!农民选择有偿退出宅基地后,宅基地如何处理?


一部分可能用于宅基地再分配,其余将可能会被调整为集体经营性建设用地,而集体经营性建设用地是可以完全入市的!如果这部分宅基地被复垦为耕地,按照城乡建设用地增减挂钩政策,投资人可以在城市取得等量建设用地!这就可以在一定程度上为宅基地的增值和变现提供保障,也为进入农业的工商资本、合作社等提供了发展农业地产的商机!

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